Что делать, если при межевании наложились границы

    Как при межевании выявляется наложение/разрыв границ

    Чтобы установить границы своего участка, граждане заказывают межевание у кадастрового инженера. Для этого у собственника должен быть на руках план участка, который доказывает факт его формирования (образцы ниже). Без этого плана межевание не провести. Инженер приезжает на участок и с помощью GPS-оборудования снимает на местности точные координаты углов (поворотных точек). Соединив эти точки и получаются границы.

    Кадастровый инженер в специальной программе делает следующее: 1) Вбивает координаты фактических границ. Тем самым участок формируется — с площадью, конфигурацией и точным местоположением. 2) Накладывает на сформированный участок еще и план участка из правоустанавливающего документа. Получается два слоя границ. Это нужно чтобы узнать — совпадают ли фактическая конфигурация и площадь участка по забору с его конфигурацией и площадью из плана. По закону они должны совпадать. 3) Затем накладывает кадастровые границы соседних участков, с которыми у нас общая граница. Координаты кадастровых границ участков он берет из заказанного ранее кадастрового плана территории (кадастрового квартала). По итогу перед кадастровым инженером отображается план с тремя слоями границ. Сопоставление этих слоев называется камеральная проверка.

    Как раз на камеральной проверке и выясняется, что кадастровые границы соседнего участка пересекаются с фактическими границами нашего участка. То есть с соседом есть общая граница по забору, которая по факту имеет одни координаты, но в кадастре общая граница отображается по другим координатам. Такого быть не должно. Координаты кадастровых границ участка должны совпадать с координатами фактических границ. Если точнее, кадастровые границы и местоположение участка — это и есть его фактические границы и местоположение, которые были нанесены на кадастровую карту в соответствии с требованием закона. Все это написано в п. 3 ст. 6 ЗК РФп. 2 и 4 ст. 8 и п. 8 ст. 22 Федерального закона о регистрации недвижимостип. 4.2 ст. 1 Федерального закона о кадастровой деятельности.

    Бывает обратная ситуация, которая называется разрыв. Это когда между фактическими границами нашего участка и кадастровыми границами соседнего участка есть пустота, но на местности участки имеют общую границу (общий забор), т.е. пустоты нет. Получается, что по документам есть пустота, которая никому не принадлежит, а по факту это земля соседа.

    При наложении/разрыве зарегистрировать границы своего участка нельзя — пп. 20 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Помимо наложения/разрыва бывает еще большая проблема — фактические границы, конфигурация и площадь нашего участка на местности не совпадают с его границами, конфигурацией и площадью из плана. Простыми словами, участок по факту больше или меньше, чем в документах. Все это усложняет ситуацию.

    Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде

    Стороны в судебных разбирательствах:

    Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ участка.

    Первое требование — оспорить межевание соседнего участка

    Нам нужно прийти к такому результату — чтобы границы «спорного» участка убрали из кадастрового учета. Тем самым пропадет наложение или разрыв, который мешает при установлении наших границ. Если уберут границы, это не значит, что сосед перестанет владеть своим участком, его право собственности мы не оспариваем. В исковом заявлении нужно указать просьбу о признании недействительным межевание соседнего участка. Если точнее — о признании недействительными результаты ранее проведенных кадастровых работ по установлению (уточнению) местоположения границ соседнего участка. Гражданин имеет право обратиться в суд с этой просьбой, потому что наложением/разрывом нарушены его право на установление границ его участка. Это нарушение не связано с лишением владения — ст. 304 ГК РФ.

    Судья будет рассматривать два обстоятельства: 1) Правильно ли у ответчика проведено межевание участка. 2) Нарушено ли право истцов наложением/разрывом. Документом, который это доказывает, будет заключение кадастрового инженера. Чтобы оспорить межевания у соседа, на предварительном судебном заседании просим судью запросить несколько определенных документов на соседний участок (ходатайствовать можно устно):

    По кадастровому делу и сведений из ГФДЗ будет видно, какие были нарушения при межевании спорного участка:

    Дополнительно суд запросит мнение по ситуации у местной Регистрационной и Кадастровой палаты. Если не запросит, сами ходатайствуем об этом. Судья спросит у ответчика, какие у него есть доказательства в свою защиту. Если окажется, что при межевании участка соседа были допущены нарушения или злоупотребление правом (особенно второй и/или третий пункт), есть все шансы на признание межевания недействительным. Если есть вопросы к кадастровому инженеру, который проводил межевание соседнего участка, можем попросить судью вызвать его на судебное заседание. Если межевание было проведено правильно, тогда выносится вопрос о проведении землеустроительной экспертизы.

    Второе требование — установить границы нашего участка

    Здесь все зависит от того, совпадают ли фактические границы и площадь на местности с планом участка и площадью из ГФДЗ и правоустанавливающих документов. Справочно: п. 1 ст. 234 ГК РФ (Приобретательная давность) — «Гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом В ТЕЧЕНИЕ 15 ЛЕТ, приобретает право собственности на это имущество». Означает следующее — если гражданин пользуется участком в таких-то границах минимум 15 лет и со стороны кого-либо не было претензий в течение этого времени, значит он приобретает право собственности на эту территорию. Оба факта можно доказать только на суде. Данная статья ГК и будет главной при установлении наших границ. Фразу «границы минимум в 15 лет» нужно всегда держать в голове.

    Ситуация №1 — фактические границы нашего участка совпадают с его планом из документов.

    Даже если границы совпадают с планом, помимо оспаривания межевания соседа, просить суд еще и установить границы своего участка. Вот почему — когда по суду соседний участок пропадет из кадастровой карты, собственники могут продолжить межевание своего участка. Наложения/разрыва же нет. Но есть нюанс — при межевании придется согласовывать границы с этим же соседом. Ведь его участок теперь пропал из кадастровой карты — п. 1 — 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В акте согласования сосед должен поставить подпись, что по границам он не имеет претензий. Естественно, он ничего не подпишет. Или еще хуже — напишет, что не согласен с границами. Чтобы установить границы без согласия соседа, поможет тот факт, что фактические границы нашего участка существуют 15 и более лет, значит мы имеем право собственности на эту территорию. Чтобы доказать это, нужно принести в суд план участка из ГФДЗ и правоустанавливающий документ. В плане всегда стоит дата его оформления, которая и доказывает факт существования границ с такого-то времени. Лучше на всякий случай, пригласить свидетелей. Они должны своими показаниями доказать, что забор стоит 15 и более лет. Если забор между соседом старенький, стоит принести его фотографии. Все это дополнительно усилит позицию. Ведь никогда не знаешь как сильно сосед будет защищаться, какие у него будут контраргументы и доказательства. Он может привести грамотного юриста и начать нешуточную борьбу. На суде нет легких дел по земельным спорам. Поэтому лучше «подстраховаться» свидетелями и фотографиями.

    Ситуация №2 — по факту участок больше, чем по документам

    Например, в плане ГФДЗ и правоустанавливающем документе написано, что участок 8 соток, а по факту 9. В данной ситуации не всегда есть смысл требовать установления увеличенных границ.

    Можно через суд получить в собственность лишние сотки, только если выполнены 3 условия:

    Чтобы суд одобрил установление границ с дополнительными сотками, нужно собрать хорошую доказательную базу о том, что забор по всему участку стоит минимум 15 лет. А если забор менялся меньше 15 лет назад, нужно доказать, что он стоит на тех же местах, что и раньше. Список доказательств:

    1. Сведения из ГФДЗ. До обращения в суд нужно заказать два плана своего участка из архива Росреестра (ГФДЗ), а именно графический материал и материал инвентаризации. Если фактические границы и площадь участка совпадают с его границей и площадью из архивных планов, смотрим дату их оформления. Если дата стоит больше 15 лет назад, приобщаем эти планы к доказательной базе. Если границы не совпадают или планы оформлены меньше 15 лет назад, не стоит их приобщать, потому что они ослабляют нашу позицию. Пусть ответчик или судья их сами запрашивают.

    2. Фотографии и видео. Если забор старый, нужно сделать много его четких фотографий и снять видео (плавно, без тряски). Если забор менялся меньше 15 лет назад, внимательно осмотрите землю вокруг него — может быть есть ямы от старых столбов, борозда, разность высоты грунта между участками, дорожки. Все это фиксируем фотографиями и видео. Поищете свои старые фотографии и видео, где может быть запечатлен забор. Иногда дачники фотографируют свои посаженные растения, деревья, клумбы и в них попадаются фрагменты забора. Поспрашивайте у родственников т друзей. Отлично, если на фото будет стоять дата.

    3. Свидетели. Чем их больше, тем лучше. Свидетелей можно пригласить в судебное заседание без предварительного ходатайства. Это могут быть родственники, друзья, знакомые, соседи. Главное, чтобы они убедительно рассказали, что забор стоит давно и он не менялся. А если и менялся, то стоит на том же месте. По возможности пригласите тех, кто менял забор.

    4. Если по забору проходит какая-либо коммуникация в виде водопровода или газовой трубы, это дополнительно может доказать, что граница на этом месте не менялась. Эти коммуникации являются красными линиями, их тяжело подвинуть без согласований с организациями. Красные линии могут отображаться в архивных планах из ГФДЗ или в выкопировке с топографического планшета. Выкопировку запросите у кадастрового инженера, он ее заказывает еще при камеральной проверке при межевании.

    5. Если на участке стоит жилой/дачный дом и на него был ранее оформлен технический план, нужно посмотреть дату его оформления. В тех.плане всегда отображается точное расположение дома на участке. Это называется пятно застройки. Главное, что границы участка в плане рисуются по забору — длина/ширина в метрах и площадь. Тех.паспорт запрашивается в местном БТИ.

    Ситуация №3 — по факту участок меньше, чем по документам

    Естественно, собственник уменьшенного участка хочет вернуть себе утерянные сотки, подвинув забор как указано в плане. К сожалению, такое не всегда получится даже через суд. В данном случае собственнику уже мешает статья о приобретательной давности. Если забор стоит 15 и более лет и нет свидетельств, что он двигался раньше этого срока, тогда нет шансов отбить свою территорию. Логика в том, что забор стоит давно и у собственника или у кого-либо еще не было претензий к такой границе. Значит забор должен остаться на месте. Логично, что когда мы сдвинем наш забор, уменьшится соседний участок. Такое никакому не понравится. Сосед часто начинает нешуточную судебную борьбу — с подключением юристов, свидетелей, поднятием множества архивных документов, фотографий и т.п. Мы не знаем заранее, какие документы и доказательства предоставить сосед. К тому же он, видя что его участок увеличился за счет уменьшения нашего, скорее всего подаст встречный иск на установления своих границ. На судебные тяжбы придется много потратиться, а положительного для нас результата может и не быть.

    Редко бывает, что сосед предлагает прийти к мировому соглашению. Например, он собрался продавать свой участок, а суды из-за границ отпугивают покупателей. Он может предложить что выкупит ту часть земли, из-за которой идет спор. Если мы согласимся, нужно оформить межевой план с соглашением о перераспределении. В итоге наш участок становится меньше, а его больше. Так и будут зарегистрированы границы.

    Если мы все равно обратимся в суд, то до подачи искового заявления нужно провести большое расследование. Стоит собрать как можно больше документов — сведения из ГФДЗ, старые фотографии и видео, где может быть виден забор до уменьшения границ, все документы на постройки, расспросить соседей и предыдущего собственника участка. В общем искать хоть какие-то доказательства, что забор двигался меньше 15 лет назад. Если есть хоть какая-то зацепка, что границы были подвинуты менее 15 лет назад, в исковом заявлении просим: 1) установить свои границы по координатам из плана, а не по забору. 2) Подвинуть забор на эти координаты. То есть истребуем часть спорной земли (уменьшенные сотки) из незаконного владения соседа на основании ст. 301 ГК РФ. Сосед ведь пользуется нашей землей. Если никаких зацепок нет или собственники не очень уверены в своей правоте, тогда им нужно через суд установить границы по забору. В итоге участок и по документам станет меньше.

    Этап №1 — запрашиваем сведения о своем участке из ГФДЗ

    ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства — ст. 24 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ. Сведения из ГФДЗ предоставляют в определенном отделении Росреестра, в котором имеется архив. Адрес местного архива можно спросить у кадастрового инженера или по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34. В архиве нужно сделать два запроса: 1) На получение графического материала на наш участок. Проще говоря, это план участка с площадью, шириной/длиной. На плане иногда частично отображены границы и описание соседних участков. Даже могут быть координаты нашего участка (x,y и дирекционный угол), но это редко. В 80% случаях столбики координат есть, но они не заполнены, потому что до 1998 года эти данные были засекречены. 2) На получение материала инвентаризации. В нем содержаться границы и местоположение всего земельного массива. Также в сведениях всегда вписаны даты оформления плана участка и местности вокруг. На основе этого можно понять — когда и какие границы имели или должны были иметь наш и соседний участок.

    Чтобы получить сведения, всем собственникам участка или доверенному лицу нужно подать в архив Росреестра два заявления — о предоставлении сведений из ГФДЗ в виде графического материала и материала инвентаризации. Форму и образец дадут там же. К заявлению нужно приложить копию паспорта и правоустанавливающий документ на участок — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. По закону сведения должны предоставить в течение 3 рабочих дней — приказ Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376. Если из ГФДЗ предоставили план участка (графический материал) и/или материал инвентаризации (план всего массива), относим их своему кадастровому инженеру.

    Этап №2 — Просим кадастрового инженера прикрепить план участка из ГФДЗ к остальным планам

    Кадастровый инженер вставит в специальную программу план из ГФДЗ. Теперь будут отображаться до 4 слоев: 1) границы участка на местности; 2) границы из плана правоустанавливающего документа (при наличии); 3) планы участка из ГФДЗ (при наличии); 4) кадастровые границы соседних участков, с которыми общие границы.

    Этап №3 — Если фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда

    Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдвинется» на место. Чаще всего соседи отказываются что-либо делать. В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.

    Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка, проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют границы. По сути проблема с границами решена. К сожалению, и здесь есть риск появления аналогичной проблемы — при повторном межевании соседнего участка окажется, что и у него произошло наложение или разрыв границ с другими соседними участками. Тогда сосед просто отказывается что-либо исправлять, решает оставить все как есть и отправляет нас в суд.

    Если же фактические границы нашего участка не совпадают с планом из ГФДЗ, то личше изменить их кадастровые границы. Лучше сразу идти в суд. Ошибка ведь в границах, и когда соседи это увидят, тогда скорее всего воспользуются этим.

    Этап №4 — Получаем от кадастрового инженера заключение о несоответствии границ

    Просим кадастрового инженера, чтобы он в заключении указал, что в ходе кадастровых работ выявлены несоответствие границ — Требования к межевому плану из приказа Минэкономразвития от 8 декабря 2015 г. № 921 (Раздел «Заключение кадастрового инженера»). Заключение является разделом в межевом плане. Также кадастровый инженер даст свою оценку происходящему. Стоит заранее проконсультироваться с земельным юристом, чтобы тот дал совет кадастровому инженеру написать оценку такими формулировками, которые усиливают нашу позицию в суде. Заключение и будет основанием для обращения в суд, потому что является документальным фактом спора по границам. Это второй по важности документ после искового заявления.

    Этап №5 — Подготовка к суду

    1. Собираем необходимые документы, чтобы оповестить стороны и обратиться в суд. Список таков:

      • Исковое заявление (оригиналы с подписями истцов). Это главный документ для суда. В зависимости от того, как грамотно составлено исковое заявление, зависит как минимум треть успеха. Сколько потребуется экземпляров? Зависит от количества лиц в деле.

      • Заключение о несоответствии границ (оригинал и копию).

      • Сведения из ГФДЗ (оригиналы графического материала и материала инвентаризации). Если они ослабляют позицию, лучше не прикладывать.

      • Свидетельство о праве собственности на участок (если есть) + бумажная выписка из ЕГРН (оригиналы с печатью).

      • Бумажная выписка из ЕГРН о переходе прав на земельный участок.

      • Если участок в товариществе — копию схемы распределения участков в нем. Ее запрашиваем у председателя товарищества. Обычно схема распределения довольно большая, поэтому председатели обычно сканирует только ту часть схемы, где отображены наш участок с несколькими соседними.

      • Фото и видео забора (зависит от ситуаций).

      • Если был нанят юрист или адвокат — его паспорт и доверенность от истцов (копии). Паспорт доверителя в данном случае не нужен.

    2. Оповещаем ответчиков и третьи лица о предстоящем суде. Теперь истцы должны оповещать ответчиков и третьи лица о предстоящем судебном разбирательстве, причем до обращения в суд. Такую обязанность возложили с 1 октября 2019 года — ст. 10 Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ были внесены изменения в п. 6 ст. 132 ГПК РФ. Раньше оповещением занимались суды. Соседям нужно отправить документы на адрес их прописки (регистрации). Если адреса неизвестны, тогда на предварительном заседании суда просим судью сделать запросы в адресное бюро по ФИО каждого из ответчиков. Когда получим их адреса, тогда и отправим. Документы отправляем по почте ценным письмом с описью вложения. Необязательно заказывать уведомление о вручении. В описи вложения нужно прописать название каждого документа, который будет отправлен. Например, в письме имеется: исковое заявление — 1 шт., заключение кадастрового инженера — 1 шт. И так далее. Опись пишется в двух экземплярах на каждый комплект документов для отправки. Оба экземпляра заверяются работником почты. Затем один заверенный экземпляр кладется в сам конверт с документами, а второй экземпляр остается у отправителя. Одна отправка документов обойдется примерно в 250 рублей. Нужно обязательно сохранить чеки об оплате. Описью и чеками истец докажет суду, что он всех оповестил.

    Этап №6 — подача заявления в суд и судебное разбирательство

    Подавать заявление в суд можно сразу после оповещения ответчиков и третьих лиц. Не нужно ждать, пока они получат документы. Судебное разбирательство в первой инстанции обычно длится от 2,5 до 5 месяцев, хотя в п. 1 ст. 154 ГПК РФ написано максимум 2 месяца.

    Инструкция:

    1. Подать исковое заявление и другие документы в суд. Обратиться нужно в суд по месту нахождения участка — ст. 24 и ст. 28 ГПК РФ. Обычно в крупных городах — это районные суды, в мелких городах и селах — городской суд. Документы подают истцы или юрист по доверенности. Если собственнику-истцу младше 14 лет, вместо него в суде должен участвовать один из родителей/опекунов — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, он тоже должен присутствовать вместе с одним из родителей/опекунов — ст. 26 ГК РФ. Сначала в канцелярии суда нужно взять реквизиты для оплаты госпошлины. Обычно они висят на информационном стенде или их дадут отдельной квитанцией. Госпошлина составляет 350 рублей — пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Оплатить ее лучше в ближайшем банке, чтобы взамен дали чек об оплате. Затем в приемную (экспедицию) суда нужно подать копии и оригиналы: 1) исковое заявление и другие документы; 2) описи и чеки по отправке документов ответчикам и третьим лицам; 3) чек об оплате госпошлины. Сотрудник суда на исковом заявлении поставит штамп с датой принятия и входящим номером. Истцы должны хранить у себя данный экземпляр заявления. Документы будут отправлены судье. В законе этого нет, но на практике судьи делятся по судебным спорам, с которыми они чаще и лучше разбираются.

    2. Судья ознакомится с документами и назначит дату предварительного заседания. Если все в порядке с заявлением и другими документами, судья назначит дату и время предварительного судебного заседания. Обычно оно проходит через 15 — 35 дней после принятия заявления. Всем участникам будут отправлены повестки о дате и времени проведения — п. 2 ст. 133 ГПК РФ.

    3. Предварительное заседание. Это заседание является подготовкой к судебному разбирательству — п. 1 ст. 152 ГПК РФ. На нем судья выслушивает требования сторон и рассматривает поданные документы. Если документов не хватает, укажет какие именно нужно добавить. В предварительном заседании ходатайствуем о получении дополнительных документов, которые доказывают правоту. В конце судья назначат дату первого судебного заседания. Оно проходит обычно через 15 — 35 дней после предварительного. Всем участникам снова отправят повестки.

    4. Судебные заседания. В судебных заседаниях и происходит основное действо. Судья досконально разбирает спор и решает кто из сторон прав. Он изучит все документы и доказательства, полученные от каждой из сторон и по запросам/ходатайств, задаст уточняющие вопросы, расспросит свидетелей и других лиц. Истцы тоже должны внимательно изучить документы и планы, которые ответчик принес с собой или получил по ходатайствам. После изучения истцы сообщают судье те сведения, которые усиливают их позицию и ослабляют позицию ответчика. Естественно, все нельзя разобрать в одном лишь заседании. Поэтому их обычно бывает минимум 4.

    5. Судья принимает решение. По окончании судебного разбирательства судья примет и огласит свое решение — ст. 193 ГПК РФ. Проигравшая сторона всегда может подать апелляцию (гл. 39 ГПК РФ), затем кассацию (раздел 1 гл. 41 ГПК РФ) и так дойти до Верховного суда (раздел 2 гл. 41 ГПК РФ).

    6. В канцелярии суда получаем копию судебного решения в окончательном виде. Обычно решение готово через 10 — 14 дней после его объявления, хотя по закону максимум через 5 дней — п. 1 ст. 214 ГПК РФ. Можно позвонить в канцелярию суда и узнать о готовности.

    Этап №7 — подать судебное решение в Росреестр

    На основании судебного решения в ЕГРН внесут изменения границ спорного участка. Точнее его уберут из кадастрового учета карты. Поэтому наложения/разрыва не будет. Хоть суд и должен сам отправить свое решение в Росреестр через межведомственное электронное взаимодействие, лучше истцам тоже его подать. Если в населенном пункте есть МФЦ, идем туда. Если МФЦ нет, идем в отделение Рег.палаты/УРФС. Услуга бесплатна. Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости, заявление будут рассматривать в течение максимум 12 рабочих дней, но на практике бывают задержки.

    Этап №8 — Заканчиваем межевание и регистрируем границы своего участка

    Чтобы зарегистрировать новые границы, снова обращаемся к кадастровому инженеру и заказываем у него новое межевание. План участка из судебного решения будет основанием, чтобы провести кадастровые работы и оформить новый межевой план. Межевой план нужно подать в Росреестр, чтобы в ЕГРН зарегистрировали наши границы.


    Скачать документ